by 艾瑪 – 最後更新日期: 2024-05-23
最近房地產火熱 🔥🔥🔥
上週跟專員拿一些資料，順便聊天，請益了增貸、贈與、寬限期、短期買賣、售後回租、朋友共同持有、銀行如何評估貸款人需不需要保人等問題
速記一下聊天內容～
⚠️ 艾瑪不是房地產專家，也還在學習中
文章可能會有寫錯或是理解不正確的地方，若發現資訊錯誤，可以跟我說哦！！我會盡力修正＾＾
內容目錄
增貸
剛完成房貸設定，若之後想增貸，1年後可以再拉聯徵
若是之後有資金需求需要增貸，建議一年後可以再拉聯徵
但是！3年內若要增貸或轉貸，只能借出房屋償還的本金
（參考資料：地產好學聲podcast: EP345 | 房價高漲 雙貸族飆升！法人禁購豪宅影響有多大？ft.徐佳馨）
增貸出來的錢要先拿去投資，不能直接拿去買房子
「房貸」只有第一次買房子的時候，最多可以做到40年的房貸設定（根據銀行評估借款人年齡、薪資、職業）
之後若要增貸，屬於「投資理財」項目，不能直接拿來當作下一間房子的頭期款
如何破解？
- 買美元
- 買美債
- 買股票
- 買保單
投資項目有很多種，最快速的是換成美元，之後再換回來，錢就可以進入房市了
投資理財項目最多做20年
and then 「投資理財」項目最多做20年
這也是為什麼很多人不想把房貸趕快還完，因為只有買房子那一次可以最多做到40年房貸設定，之後要把錢借出來（投資理財項目）最多只能做20年～
房屋不宜短期買賣、增貸
政府現在對投資客很嚴格，政府有在抓（跟銀行調資料）
如果被政府查到短期增貸、買賣行為頻繁，會被註記（銀行都看得到這個註記）
被註記的後果是會影響以後跟銀行的貸款成數
寬限期
寬限期最多幾年？
前陣子一位有30間房子的阿伯跟我說，他2~3年就換一家銀行轉貸，永遠不還本金，房子租出去，租金能cover利息就ok
但房貸專員跟我說現在政府規定寬限期最多6年，全部銀行的寬限期加起來6年
ex. 銀行一般提供2～3年的寬限期，第三年A銀行的寬限期用完了，第4年換B銀行轉貸，B銀行可以再使用3年寬限期，這樣總共6年，如果第七年換去C銀行，就不能再使用寬限期
贈與
夫妻間贈與沒有金額上限
假設，第一間房子是買老公的名字，下一間房子想買妻子的名字
可以將老公房子增貸出來的錢錢贈與給妻子，由妻子去購買下一間房子
優點
- 從房子增貸出來的錢錢就不用先拿去投資過一手
- 銀行評估，若不需要老公當保人，妻子能獨立還款，則妻子名下的這間房也可以貸8成
如果第二間房子還是買老公名字，在第一間房子還有貸款的情況下，目前第二屋限貸7成
若第一間房子貸款已還清，則不再此限
贈與稅免稅額每年244萬元為限
- 想將房子贈予給小孩，不想透過買賣，也不想之後被課高額遺產稅的話，可以利用每年244萬的贈與稅免稅額，將房子逐年贈與給小孩
前提：若要將房子逐年逐年贈與給小孩的話，房子不能再有任何增貸行為（好像要跟銀行登記）
- 金流從小做起，利用免稅額度，逐年贈與給小孩，這樣子女成年後帳上就有頭期款可以買房
如何幫未成年子女置產？
- 未成年子女無法購屋，也無法取得房屋貸款，若真要為未成年子女置產，可以全額現金買入（現金透過逐年贈與給子女），如此就不會產生貸款問題，但是金流要做出來
⚠️ 用未成年子女名字買的房子，在子女成年後，子女就有權利主張要如何處置這個房子，這部分要留意～（怕小孩被騙、或是把房子賣掉揮霍無度）
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售後回租注意事項
買了房子以後，賣方有可能因為換屋（還沒買到房子，或買到房子了但還在裝潢）而提出售後回租
若是售後回租，要請仲介幫忙立定私約載明搬遷日期跟租金。
有租約的房子拿不到自用稅率、無法申請土增稅重購退稅，銀行也會認為是投資型產品，而影響銀行貸款，所以要立私約。
更好的做法是等原屋主搬出後，再交屋、交付款項
先給的頭款放在履保，可以簽訂合約讓原屋主先拿履保中的部分款項去支付現在所需的費用，像是換屋的裝潢款等等
銀行如何評估貸款人需不需要保人？
一般情況下，月還款抓收入7成，超過7成，銀行會要求貸款人提出保人，保人的聯徵也要一起拉
假設，A君月薪10萬，若一個月房貸超過7萬，銀行就會需要A君去找保人一起送聯徵
（我們的貸款銀行是這樣說der~ 也許不同銀行會有不同的做法？？）
朋友共同買房
有些人會找朋友一起買房，這很常發生在學區宅
學區宅除了小孩唸書可以入籍，還可以出租戶籍，房子也可以再租掉
朋友共同買房通常會採共同持有的方式，而「共同持有」的行為在銀行眼裡視為投資行為（銀行喜歡借錢給自住客，而非投資客），會影響貸款成數
如何破解？
另立合約
雖然共同出資，但房子只登記在一人名下（比較不會影響貸款成數）
而實質共有的部分找民間另立合約規範
（這個部分我還沒深入研究，不確定其中的風險跟眉角，只是先問問而已～）
預告登記
A跟B要共同買房，若房子登記在A名字底下，可去辦理「預告登記」
意思就是，A不能單獨賣掉房子，必須要B 同意，並解除預告登記，才可以賣房子
夫妻也可以使用這個方式，來保留其中一人的首購資格
（如果房子被法拍則不在此限，房子會直接被銀行抵押～）
以上！！！大概就是這樣！
買了房子以後，就對房地產很有興趣，所以又問了許多問題
我有參考 地產好學聲345集podcast節目 ➡️ EP345 | 房價高漲 雙貸族飆升！法人禁購豪宅影響有多大？ft.徐佳馨，大家有興趣也可以去聽～很多房產知識
如果有寫不對的地方歡迎來跟我說！
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